Строим дом с ипотекой

Использование ипотеки при строительстве частного дома становится все более популярным. Стоимость частного дома вблизи Праги примерно соответствует цене большой квартиры в Праге, а ведь вы становитесь собственником участка с садиком, а это весомый аргумент. Кроме того, довольно часто люди не хотят платить за дом «под ключ» строительной фирме лишние деньги, а хотят на строительстве сэкономить, построив дом самостоятельно. Давайте разберемся, как такую стройку можно профинансировать ипотечным займом.

Имеем участок
Будем говорить о наиболее распространенном случае. С точки зрения ипотечного финансирования, это случай идеальный потому, что участок вам служит как первая залоговая ценность. Если кредит на строительство дома будет оформляется таким образом, речь не будет идти о стопроцентной ипотеке (в зависимости от оценочной стоимости участка специалистом), и процентная ставка будет ниже.

Какие же документы необходимо подготовить? Прежде всего, это разрешение на строительство, далее - смету, подготовленную авторизованным техником (в некоторых банках смету можно подготовить самостоятельно), проектную документацию на дом, оценочную стоимость участка, и, разумеется, все документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Список документов для оформления ипотеки в отдельных банках несколько отличается. Некоторые банки потребуют договор на строительство. Что касается предоставления фактур за приобретаемые материалы и работу, то некоторые банки, в последнее время, не требуют их вообще. Для этих банков достаточно контролировать состояние строительства.

Поэтапное получение ипотеки
После предоставления банку всех необходимых документов и после получения одобрения на ипотеку, можно приступить к оформлению кредитного договора. Теперь уже нам ничего не мешает приступить к процессу строительства. Первый платеж от банка поступит после оформления участка в залог банку (в некоторых банках на этом этапе необходимо предоставить договор со строительной фирмой). Таким образом, на наш счет поступают средства на первый этап строительства. Этот этап закончится по мере выведения стен на высоту 1 метра. так называемого, «грубого» строительства. Далее специальный эксперт оценит состояние объекта, и дом в этой фазе должен быть внесен в кадастр недвижимости. Теперь мы собственники недвижимости, которая имеет уже большую ценность, чем сам участок. Стоимость строительства с участком необходимо еще раз оценить и оформить новый договор залога. Эксперт при этом обязательно проконтролирует соответствие полученных средств выполненному объему работы. Если не будет выявлено никаких проблем при оценке и экспертизе, можно получать дальнейшие средства согласно смете. Если определенные работы выполняются самостоятельно, или с помощью знакомых, некоторые банки не потребуют фактуры. Эти банки будут продолжать финансирование на основе экспертной оценки или протокола о состоянии строительства. Более консервативные банки, все - таки, требуют фактуры. Так поэтапно происходит финансирование до момента сдачи дома в эксплуатацию (далее колаудация). Колаудация в стандартном ипотечном процессе открывает следующий этап: начинается процесс последовательного погашения непосредственно кредита. До момента колаудации оплачиваются только процентные ставки по полученным средствам.

Погашение кредита может начаться и ранее, при этом можно сэкономить десятки и сотни тысяч крон. Если ваши стартовые залоговые ценности достаточны для получения одноразового кредита, то еще до колаудации можно начать погашать непосредственно кредит, тем самым можно избежать выплаты процентных ставок во время строительства. Под достаточными стартовыми ценностями можно понимать и участок, который имеет стоимость в размере или выше величины кредита или другую недвижимость, приемлемую для залога.

Не имеем участка, но имеем финансовые средства
А как выглядит ипотечный процесс в случае если участка нет, но есть финансовые средства, только частично покрывающие расходы для строительства. В этом случае существуют две возможности:

• Для кого-то будет более привлекательно участок приобрести посредством ипотеки, а собственные средства вложить в первый этап строительства. В этом случае будем иметь две ипотеки: 100 % ипотеку на участок, которую можно начинать погашать сразу после подписания договора продажи и другую – на строительство дома. Вторую ипотеку можно начинать погашать только после колаудации (методику мы описали выше). Необходимо добавить, что обе эти ипотеки должны быть оформлены на один и тот же дом.
• Второй вариант – общая ипотека на участок и дом, причем собственные средства используются для частичной оплаты за участок. Недостатком этого варианта является то, что между приобретением участка и строительством дома не может быть произвольная временная дистанция. Или нужно погашать процентную ставку по кредиту на участок, или банк, как правило, потребует колаудацию дома через 24 месяца от одобрения ипотеки.

Не имеем ни участка, ни денег
А как решить проблему, если нет ни участка, ни денег? Такой случай действительно сложный. Почему? В отличие от ситуации, когда мы имеем участок, который можем заложить, а ипотеку будем оформлять только на строительство, затруднение в том, что мы не имеем денег на строительство дома до уровня стен 1 м. Ведь банк предоставит средства на приобретение участка, но не предоставит их на начальную фазу строительства (до высоты стен 1 м). Решением может стать договоренность со строительной фирмой, которая отдельные этапы работы сделает в долг, а банк предоставит дальнейший кредит в залог уже построенной и оформленной части. Эта ситуация особенно неприятна в Праге, где оформление записи в кадастр может продлиться достаточно долго. После экспертизы и оценки дома строительной фирме придется достаточно долго ждать, пока банк предоставит необходимые средства. Из всех ипотечных вариантов строительства этот – наиболее сложный.

Для чего может потребоваться предипотечный займ?
Положительным фактором в последнее время стало появление, так называемого, предипотечного займа, который используется в случаях, когда по - причине временной недостаточности залога, нельзя воспользоваться стандартным ипотечным займом. Конкретно, при строительстве дома, предипотечный кредит можно использовать при финансировании строительства домоа из дерева или при строительстве сборных домов из панелей, когда сроки строительства такие малые, что опережают оформление отдельных этапов в кадастре недвижимости. В этом случае оценщик не успевает оформить изменение состояния объекта, хотя объект уже находится в состоянии близком к завершению. После колаудации, оценки дома и внесения его в кадастр недвижимости можно перейти на стандартный ипотечный кредит.

Выбрать правильный банк
На практике можно столкнуться с самыми разными вариантами финансирования при строительстве частного дома. Для правильного выбора банка, в каждом случае, необходимо рассматривать не только наши потребности и желания, но также административные требования банка, а, в не последнюю очередь, и «дружественное отношение» со стороны банка к финансированию объекта. Определенно можно сказать, что благодаря сегодняшнему широкому предложению, процедура финансирования строительства частного дома в банке проходит гораздо проще и быстрее, чем еще несколько лет назад. Посещение ипотечного брокера, однако, в любом случае рекомендуется. Это позволит избежать лишних забот и нежелательных ошибок. Ведь пословица «Семь раз измерь – один раз отрежь» всегда актуальна – не только для домашнего мастера, но и при выборе банка.